Jasalegal.id | Membeli atau menjual tanah merupakan transaksi bernilai besar yang tidak boleh dilakukan secara sembarangan. Di balik kesepakatan harga dan pembayaran, terdapat prosedur hukum pertanahan yang harus diperhatikan agar transaksi memberikan kepastian hukum bagi penjual maupun pembeli.
Sayangnya, masih banyak masyarakat yang melakukan jual beli tanah hanya berdasarkan kwitansi, surat pernyataan, atau perjanjian di bawah tangan tanpa melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Sebagian masyarakat menganggap bahwa setelah uang dibayarkan dan surat jual beli ditandatangani, tanah secara otomatis telah menjadi milik pembeli. Padahal, persoalan jual beli tanah tidak sesederhana itu.
Tanpa prosedur yang benar, transaksi tersebut berpotensi menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari, mulai dari kesulitan melakukan balik nama sertifikat, sengketa kepemilikan, munculnya klaim dari pihak lain, hingga kemungkinan terjadinya transaksi atas objek tanah yang sama kepada lebih dari satu orang.
Lantas, apakah jual beli tanah tanpa akta PPAT sah menurut hukum Indonesia? Apa saja risiko yang harus diketahui masyarakat sebelum melakukan transaksi?
Jual Beli Tanah Tanpa PPAT Tidak Selalu Berarti Batal
Untuk memahami persoalan ini, masyarakat perlu membedakan antara sahnya perjanjian jual beli dan proses administrasi peralihan hak atas tanah.
Dalam hukum perdata, Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) mengatur empat syarat sahnya suatu perjanjian, yaitu adanya kesepakatan para pihak, kecakapan untuk membuat perikatan, suatu objek tertentu, serta sebab yang tidak bertentangan dengan hukum.
Selanjutnya, Pasal 1457 KUHPerdata menjelaskan bahwa jual beli merupakan suatu persetujuan ketika satu pihak berjanji menyerahkan suatu barang, sedangkan pihak lainnya membayar harga yang telah disepakati.
Pasal 1458 KUHPerdata juga menegaskan bahwa jual beli dianggap telah terjadi setelah para pihak mencapai kesepakatan mengenai barang dan harganya, meskipun barang tersebut belum diserahkan dan pembayaran belum dilakukan.
Berdasarkan ketentuan tersebut, perjanjian jual beli tanah yang dibuat di bawah tangan pada prinsipnya dapat memiliki kekuatan sebagai perjanjian antara para pihak sepanjang memenuhi persyaratan sahnya perjanjian.
Namun, hal tersebut tidak otomatis berarti proses peralihan hak atas tanah telah memenuhi ketentuan administrasi pertanahan.
Inilah bagian penting yang sering tidak dipahami masyarakat. Memiliki kwitansi pembayaran atau surat perjanjian bukan berarti pembeli sudah memperoleh kepastian hukum sebagaimana pemegang hak yang tercatat dalam administrasi pertanahan.
Pasal 37 PP Nomor 24 Tahun 1997 Mengatur Kewajiban Akta PPAT
Ketentuan mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Pasal 37 ayat (1) pada prinsipnya menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah melalui jual beli, tukar-menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya hanya dapat didaftarkan apabila dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang, kecuali peralihan hak melalui lelang.
Ketentuan tersebut menjadi dasar penting mengapa jual beli tanah sebaiknya dilakukan melalui PPAT.
PPAT merupakan pejabat umum yang memiliki kewenangan membuat akta autentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun.
Dalam proses jual beli, PPAT tidak sekadar membuat dokumen. Pejabat ini juga menjalankan fungsi pemeriksaan persyaratan hukum dan administrasi sebelum akta ditandatangani.
Dengan adanya akta jual beli (AJB) dari PPAT, proses pendaftaran peralihan hak kepada Kantor Pertanahan memiliki dasar formal sesuai ketentuan yang berlaku.
Perlu diketahui, Pasal 37 ayat (2) PP Nomor 24 Tahun 1997 juga mengatur pengecualian dalam keadaan tertentu. Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftarkan pemindahan hak atas tanah hak milik antara perseorangan warga negara Indonesia berdasarkan akta yang tidak dibuat oleh PPAT apabila kebenarannya dinilai cukup dan persyaratan pengecualian terpenuhi.
Artinya, kewajiban menggunakan akta PPAT dalam pendaftaran peralihan hak memiliki ketentuan pengecualian, tetapi bukan berarti setiap surat jual beli di bawah tangan otomatis dapat digunakan untuk balik nama sertifikat.
Lima Risiko Jual Beli Tanah Tanpa Akta PPAT
Masyarakat perlu memahami bahwa transaksi tanpa prosedur yang tepat dapat menimbulkan berbagai persoalan.
1. Kesulitan melakukan balik nama sertifikat
Salah satu risiko paling nyata adalah kesulitan mendaftarkan peralihan hak di Kantor Pertanahan.
Jika transaksi hanya dibuktikan dengan kwitansi atau surat perjanjian di bawah tangan, dokumen tersebut pada umumnya belum memenuhi persyaratan formal untuk pendaftaran peralihan hak sebagaimana Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997.
Akibatnya, sertifikat tanah masih tercatat atas nama pemilik sebelumnya sampai proses peralihan hak diselesaikan sesuai ketentuan.
2. Berpotensi terjadi sengketa kepemilikan
Persoalan dapat menjadi lebih rumit apabila penjual kemudian menyangkal transaksi, tidak mengakui pembayaran, atau muncul pihak lain yang mengklaim memiliki hak atas tanah tersebut.
Dalam situasi demikian, pembeli harus membuktikan adanya kesepakatan, pembayaran, objek transaksi, serta penyerahan atau penguasaan tanah.
3. Risiko tanah dijual kembali kepada pihak lain
Apabila peralihan hak belum didaftarkan, pembeli menghadapi risiko munculnya tindakan hukum lain dari pihak yang masih tercatat sebagai pemegang hak.
Misalnya, penjual mencoba menjual tanah yang sama kepada orang lain. Kondisi seperti ini dapat memicu sengketa yang membutuhkan pembuktian dan penyelesaian hukum.
4. Berpotensi menimbulkan persoalan dengan ahli waris
Risiko lainnya muncul ketika penjual meninggal dunia sebelum proses administrasi peralihan hak diselesaikan.
Ahli waris dapat mempertanyakan transaksi yang sebelumnya dilakukan, terutama apabila dokumen jual beli tidak lengkap atau terdapat perbedaan keterangan mengenai pembayaran dan objek tanah.
Pembeli mungkin harus menghadapi proses pembuktian yang lebih panjang untuk mempertahankan hak dan kepentingannya.
5. Kesulitan ketika tanah akan dijual atau dijadikan jaminan
Tanah yang belum memiliki kejelasan administrasi peralihan hak dapat menghadapi hambatan ketika hendak dijual kembali, diwariskan, atau digunakan dalam transaksi hukum lainnya.
Karena itu, menyelesaikan proses administrasi pertanahan sejak awal merupakan langkah perlindungan yang jauh lebih baik daripada menunggu sengketa muncul.
Apa yang Harus Diperiksa Sebelum Membeli Tanah?
Sebelum menyepakati transaksi, calon pembeli sebaiknya tidak hanya berfokus pada harga dan lokasi tanah.
Ada sejumlah hal penting yang perlu diperiksa untuk menghindari kerugian.
Pertama, pastikan identitas penjual sesuai dengan pihak yang berhak melakukan transaksi. Jika tanah merupakan harta warisan, periksa status ahli waris dan kewenangan pihak yang menjual.
Kedua, periksa sertifikat dan status tanah melalui prosedur pengecekan yang tersedia di Kantor Pertanahan. Pastikan objek tanah, luas, batas, serta data pemegang hak sesuai dengan kondisi sebenarnya.
Ketiga, pastikan tanah tidak sedang menjadi objek sengketa, tidak terdapat persoalan hak tanggungan, serta tidak ada penguasaan atau klaim pihak lain yang belum diselesaikan.
Keempat, pastikan seluruh pihak yang berkepentingan telah memberikan persetujuan apabila memang diwajibkan oleh ketentuan hukum.
Kelima, lakukan transaksi melalui PPAT yang berwenang dan selesaikan pendaftaran peralihan hak agar sertifikat dapat diperbarui sesuai prosedur.
Langkah pemeriksaan tersebut penting karena sertifikat dan dokumen yang terlihat lengkap belum tentu menjamin tidak adanya persoalan hukum pada objek tanah.
Jangan Menunggu Sengketa Tanah Terjadi untuk Mencari Bantuan Hukum
Persoalan pertanahan sering kali baru disadari ketika pemilik hendak menjual tanah, mengurus balik nama, membangun rumah, atau ketika muncul pihak lain yang mengaku sebagai pemilik.
Padahal, banyak risiko sebenarnya dapat diketahui lebih awal melalui pemeriksaan dokumen dan analisis hukum sebelum transaksi dilakukan.
Apabila masyarakat telah terlanjur membeli tanah tanpa akta PPAT, jangan terburu-buru menganggap transaksi tersebut otomatis batal. Langkah yang tepat adalah memeriksa seluruh dokumen, bukti pembayaran, riwayat penguasaan tanah, identitas para pihak, dan status pendaftaran tanah.
Penyelesaian setiap kasus dapat berbeda, bergantung pada kondisi objek tanah, bukti transaksi, serta ada atau tidaknya pihak lain yang memiliki kepentingan hukum.
Dalam keadaan tertentu, penyelesaian dapat ditempuh melalui musyawarah, pembuatan akta sesuai persyaratan hukum, atau upaya hukum melalui pengadilan apabila terjadi perselisihan yang tidak dapat diselesaikan secara kekeluargaan.